Advogada de Famílias e Estrategista Jurídica | OAB/RS 78.321
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Existe uma dúvida extremamente comum entre moradores, locadores e inquilinos em condomínios:

afinal, o inquilino é obrigado a pagar o fundo de reserva do condomínio?

A resposta parece simples, mas milhares de pessoas acabam pagando valores indevidos justamente por desconhecerem a diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias dentro da vida condominial.

E o problema é maior do que parece.

Muitas vezes:

o valor vem embutido no boleto;
ninguém questiona;
o locatário paga por anos;
e só depois percebe que talvez aquela cobrança nunca devesse ter recaído sobre ele.

Recentemente, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul enfrentou exatamente essa discussão em decisão que vem chamando atenção no cenário condominial e imobiliário.

A 16ª Câmara Cível do TJRS reconheceu que a constituição do fundo de reserva possui natureza extraordinária e, portanto, em regra, deve ser suportada pelo proprietário do imóvel, e não pelo locatário.

O que é o fundo de reserva do condomínio?

O fundo de reserva funciona como uma proteção financeira do condomínio.

Ele costuma ser utilizado para:

despesas emergenciais;
obras relevantes;
déficits financeiros;
manutenções excepcionais;
ou situações extraordinárias da coletividade condominial.

Ou seja:
não se trata da manutenção rotineira do condomínio.

E esse detalhe jurídico faz toda a diferença na definição de quem deve pagar.

O que diz a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece diferença clara entre:

✔ despesas ordinárias
e
✔ despesas extraordinárias.

As despesas ordinárias normalmente recaem sobre o inquilino, pois decorrem da utilização cotidiana do condomínio:

limpeza;
manutenção rotineira;
água;
salários;
pequenos reparos.

Já as despesas extraordinárias são de responsabilidade do proprietário.

E a própria legislação inclui a constituição do fundo de reserva dentro dessas despesas extraordinárias.

O entendimento recente do TJRS

O caso analisado pelo Tribunal envolvia locatários que buscaram judicialmente a devolução de valores pagos indevidamente a título de fundo de reserva durante o período de locação.

Ao analisar o processo, o Tribunal reconheceu que:

a constituição do fundo de reserva não pode ser transferida automaticamente ao inquilino.

A decisão destacou que:

o encargo possui natureza extraordinária;
o pagamento pelo locatário gerou enriquecimento indevido do locador;
e os valores poderiam ser restituídos judicialmente.

Além disso, o TJRS reconheceu ainda a ocorrência de dano moral em razão de protesto indevido relacionado à cobrança discutida no processo.

Quando o inquilino pode pagar valores relacionados ao fundo de reserva?

Existe um detalhe importante que costuma gerar confusão.

A Lei do Inquilinato admite que o locatário arque com:
✔ reposições do fundo de reserva,
quando esses valores forem utilizados para cobrir despesas ordinárias do condomínio.

Ou seja:

uma coisa é:
👉 criar ou constituir o fundo de reserva;

outra coisa é:
👉 repor valores utilizados em despesas rotineiras.

E essa distinção técnica muda completamente a análise jurídica da cobrança.

O problema é que muitas pessoas:

O maior erro de quem mora em condomínio

nunca analisam detalhadamente os boletos;
desconhecem seus direitos;
acreditam que toda cobrança é obrigatória;
ou preferem pagar para evitar conflito.

Mas nem toda cobrança condominial está automaticamente correta.

E aceitar tudo sem análise jurídica pode gerar prejuízos financeiros relevantes ao longo do tempo.

Condomínio também envolve patrimônio e direitos

Questões condominiais não dizem respeito apenas à administração do prédio.

Elas envolvem:

patrimônio;
contratos;
responsabilidade financeira;
convivência;
e direitos que muitas vezes passam despercebidos.

Por isso, compreender o que efetivamente pode ou não ser cobrado do locatário é essencial para evitar abusos e cobranças indevidas.

O que fazer diante de cobrança indevida?

Antes de simplesmente deixar de pagar qualquer valor, o ideal é:

analisar o contrato de locação;
verificar a convenção condominial;
compreender a natureza da cobrança;
e buscar orientação jurídica adequada.

Cada situação possui particularidades próprias.

E decisões tomadas apenas no impulso podem gerar ainda mais desgaste financeiro e jurídico.

Conclusão

A recente decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul reforça entendimento importante sobre a vida condominial:

🚨 a constituição do fundo de reserva possui natureza extraordinária e, em regra, não deve ser suportada pelo inquilino.

Mais do que uma discussão técnica, esse tema revela algo importante:

muitas pessoas ainda pagam cobranças indevidas simplesmente porque desconhecem seus próprios direitos.

E quando o assunto envolve patrimônio, convivência e responsabilidade financeira, agir sem análise jurídica pode custar caro.

Bibliografia

BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília, DF: Presidência da República, 1991. Disponível em: Planalto – Lei do Inquilinato. Acesso em: 17 maio 2026.

RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Apelação Cível nº 5120649-12.2021.8.21.0001/RS. Relatora: Desembargadora Deborah Coleto Assumpção de Moraes. 16ª Câmara Cível. Julgado em 27 jun. 2024.

JUSBRASIL. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul TJ-RS – Apelação: 5120649-12.2021.8.21.0001 Porto Alegre. Disponível em: JusBrasil – TJRS Apelação 5120649-12.2021.8.21.0001. Acesso em: 17 maio 2026.

Nota ao leitor

Este conteúdo possui caráter informativo e reflexivo.
Questões condominiais exigem análise individualizada, considerando convenção, contrato e particularidades de cada relação jurídica.

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Sobre a autora

Tatiana Fortes é advogada de famílias, mentora jurídica e estrategista de decisões patrimoniais e relacionais. Atua com planejamento familiar, contratos, reorganizações patrimoniais e análise estratégica de conflitos humanos e condominiais.

Autora dos livros digitais:
O Afeto Não Se Rompe,
Você Não Precisa Perder Tudo,
Eu me divorciei. E agora?
e do ebook Pensão Alimentícia na Prática.