Construção da Casa no Terreno dos “Pais”: Como Proteger Seu Lar e Seu Investimento em Caso de Separação

A Importância Vital da Documentação: Contratos e Acordos para Proteger Seu Investimento e Sua Moradia

Construiu sua casa no terreno dos pais do seu parceiro(a)? Cuidado! Em caso de divórcio ou separação, a lei diz que a casa pertence ao dono do terreno, não ao casal. A partilha do imóvel no processo de família é impossível sem a participação do proprietário, e o direito é apenas a uma indenização contra ele. Sem documentação clara, você pode perder tudo. Muitas mulheres ficam desprotegidas e até sem moradia. Confiança não basta, documente seu acordo sobre a construção! Proteja seu futuro.

Por Tatiana Fortes – Advogada de Famílias – OAB/RS 78.321 🌐 Home

Construir a casa própria é um dos maiores sonhos de um casal. E em muitos casos, esse sonho ganha forma em um espaço gentilmente cedido pelos pais de um dos cônjuges ou companheiros. É uma prática comum, cheia de boa-fé e laços afetivos fortes. No entanto, a vida a dois pode, por vezes, tomar rumos inesperados, levando à dissolução da união. E é nesse momento que a falta de um acordo formal prévio sobre a construção pode transformar o sonho em um grande pesadelo.

As decisões judiciais e o caso real que analisamos lançam luz sobre essa complexidade e a crucial importância da documentação.

 

A Realidade Jurídica: A Regra da Acessão

No Brasil, existe um princípio fundamental no Direito Civil (previsto, por exemplo, nos Artigos 1.253 e 1.255 do Código Civil) que estabelece que tudo que é construído em um terreno pertence ao proprietário deste terreno. Isso significa que, legalmente, a casa que você e seu cônjuge/companheiro construíram no terreno dos seus pais pertence aos seus pais, e não ao casal.
Portanto, em uma ação de divórcio ou dissolução de união estável, o imóvel construído não pode ser simplesmente dividido (partilhado) como se fosse um bem do casal, a menos que o proprietário do terreno participe da ação judicial. Ele é considerado uma “acessão” que se incorporou à propriedade alheia. A presunção legal é que a construção foi feita pelo proprietário do terreno e à sua custa, até que se prove o contrário.

 

O Direito à Indenização (Mas de Quem?)

A lei civil protege quem constrói de boa-fé em terreno alheio, concedendo-lhe o direito à indenização pelo valor da construção. Essa indenização visa evitar o enriquecimento sem causa do proprietário do terreno que teve seu patrimônio valorizado pela edificação.
Contudo, e aqui reside um ponto essencial destacado pela jurisprudência e pelo caso real, a pretensão indenizatória deve ser buscada contra o proprietário do terreno, ou seja, seus pais ou sogros. O ex-cônjuge ou ex-companheiro que não é dono do terreno não pode ser obrigado a pagar essa indenização dentro da ação de divórcio/dissolução.

 

A Necessidade de Uma Ação Judicial Específica (A “Via Própria”)

A discussão sobre a indenização da construção em terreno de terceiro geralmente não pode ser resolvida dentro da própria ação de divórcio ou dissolução de união estável, caso os proprietários do terreno não sejam parte do processo. Isso ocorre porque a decisão judicial precisa afetar os proprietários do terreno (seus pais ou terceiros), e para isso, eles precisam fazer parte do processo judicial para exercer seu direito constitucional ao contraditório e à ampla defesa.
O caso real que tive, exemplifica exatamente isso. Na ação de Reconhecimento e Dissolução de União Estável, o Juízo da Vara de Família determinou que a questão da construção em terreno de terceiro deve ser tratada em “via judicial própria”, “por envolver direito alheio”. Em estrito cumprimento a essa orientação, o que obrigou a autora ingressar com uma “ação autônoma de Reconhecimento e Indenização pela Construção c/c Partilha de Valor” em face dos genitores do requerido, que são os proprietários do terreno, o que vai custar mais caro e ainda levará mais tempo para ela ter a resposta jurisdicional.
É importante notar que, mesmo que a discussão sobre a indenização ocorra em outra ação, as alegações e provas relativas à edificação e ao esforço comum despendido pelo casal devem permanecer nos autos da ação de dissolução da união, pois são relevantes para comprovar a existência da união, a contribuição da autora na formação do patrimônio familiar e fundamentar os pedidos de reconhecimento e dissolução.

 

Proteja Seu Investimento: A Força de Um Contrato Particular e da Prova Documental

Diante dessa realidade legal, a melhor forma de proteger o investimento do casal na construção e evitar conflitos futuros (especialmente em um momento já delicado como a separação) é formalizar a situação desde o início. Um contrato particular ou outro documento escrito, claro e detalhado, firmado entre o casal e os proprietários do terreno (os pais), pode trazer a segurança jurídica necessária.
Este contrato deve, idealmente, abordar pontos cruciais como:

1. O Reconhecimento da Construção: Deixar claro que a edificação está sendo feita (ou foi feita) pelo casal, com recursos e esforço mútuo, e que se destina a ser a moradia familiar.

2. A Natureza da Cessão do Espaço: Documentar se os pais estão cedendo o espaço para a construção a título de mera permissão de uso (comodato) ou se há uma intenção (embora não formalizada como doação de propriedade, que exige escritura pública e registro) de ceder aquele espaço especificamente para a construção da moradia do casal.

3. O Compromisso de Indenização em Caso de Dissolução da União: Este é o ponto vital para o futuro do casal. O contrato deve prever, de forma inequívoca, como os proprietários do terreno (os pais) irão indenizar o casal (ou cada um dos ex-cônjuges/companheiros) pelo valor da construção caso a união termine e o casal (ou um deles) precise desocupar o imóvel.

4. É fundamental definir:

6. A forma de cálculo do valor da indenização (por exemplo, com base no custo atual da construção, na valorização do imóvel, etc.).

7. O percentual que caberá a cada um dos membros do casal (geralmente 50% para cada, presumindo o esforço comum na construção).

8. Os prazos e as condições de pagamento da indenização pelos proprietários.
   Além do contrato, a prova documental robusta é fundamental, como ressaltado pelo Juízo no caso real. Prints de conversas ou fotos da construção, por si só, podem não ser suficientes para comprovar a propriedade ou os direitos sobre o bem. Documentos como escritura pública, matrícula do imóvel (ainda que em nome dos pais, para comprovar quem é o proprietário do terreno), certificado de propriedade (para veículos, por exemplo), contrato de compra e venda ou qualquer contrato que confira direitos partilháveis são essenciais.

9. Por Que Documentar é Fundamental? A Vulnerabilidade e a Perspectiva de Gênero

10. A confiança mútua na família é linda e importante. No entanto, como a lei e a jurisprudência demonstram, a boa-fé ao construir não garante que você poderá partilhar a casa no divórcio, apenas lhe dá direito a uma indenização que precisará ser cobrada dos proprietários em outra ação judicial.

11. A falta de documentação pode levar a situações de extrema vulnerabilidade, especialmente para a mulher. A autora no caso real, por exemplo, estava em situação de fragilidade financeira com trabalho temporário que se encerraria, sem condições de custear moradia, e buscando auxílio judicial urgente para o pagamento de aluguel, pedido inicialmente indeferido pelo juiz enquanto ela ainda coabitava com o requerido e sem comprovação cabal de dependência econômica no momento inicial do pedido. A situação se agrava com a possibilidade de ameaças de expulsão do imóvel.
    A aplicação da Perspectiva de Gênero, requerida no caso real, busca considerar essa assimetria de poder e a vulnerabilidade da mulher em situações patrimoniais após o término da união, reconhecendo que a deslegitimação de seus direitos sobre o lar construído com esforço comum, pela ausência de formalização, configura violência patrimonial.
    A experiência judicial, como visto nas fontes, reforça que provas documentais são essenciais, e que apenas a crença ou a confiança em palavras não é suficiente para garantir seus direitos patrimoniais sobre a construção em terreno alheio.
    Não Basta Confiar, É Preciso Documentar e Agir com Responsabilidade!
    Construir uma edificação, ou realizar uma reforma, em terreno alheio, mesmo que de familiares, é um passo que exige responsabilidade, clareza e, acima de tudo, documentação. Não confie apenas em palavras ou laços de afeto. Documentar a situação da construção, os acordos com os proprietários do terreno (sejam eles pais, sogros ou outros terceiros), e as condições para uma eventual indenização em caso de separação é essencial para proteger seu patrimônio e investimento e, crucialmente, garantir a segurança e a moradia de todos os envolvidos, especialmente as mulheres, que podem ser as mais afetadas pela ausência de documentação, enfrentando o risco de ficar na rua. Sem documentos que comprovem acordos específicos sobre a construção ou a indenização, o juiz, baseado na lei, entenderá que o imóvel pertence exclusivamente ao dono do terreno.
    Para entender como elaborar um contrato que proteja seus direitos ao construir em terreno de terceiro e garantir que seu lar e seu investimento estejam seguros, saiba mais no meu site: Home .
    Bibliografia:
    • Decisão Processo do TJRS nº 50xxxx-xx.2025.8.xx.0010, que tramita em segredo de justiça
    • Jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) – APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.23.286191-4/001. Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG – Apelação Cível: XXXXX-63.2021.8.13.0487 | Jurisprudência visitado em 26 de abril de 2025.
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