Advogada de Famílias e Estrategista Jurídica | OAB/RS 78.321
www.tatifortes.adv.br

Existe uma frase muito comum dentro dos condomínios:

“A assembleia decidiu, então está decidido.”

Mas juridicamente isso nem sempre é verdade.

Em muitos condomínios, moradores acreditam que qualquer decisão aprovada pela maioria automaticamente se torna válida.

E é exatamente aí que começam inúmeros conflitos envolvendo:

• alteração de áreas comuns;
• mudanças de uso;
• obras;
• estacionamento;
• regras internas;
• e decisões tomadas sem informação prévia adequada aos condôminos.

Em cidades como Caxias do Sul, onde cresce cada vez mais a vida em condomínios residenciais e comerciais, aumentam também as discussões sobre:
✔ nulidade de assembleia condominial;
✔ abuso em decisões coletivas;
✔ falta de informação no edital;
✔ alteração irregular de áreas comuns;
✔ e violação de direitos dos condôminos.

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo enfrentou exatamente essa discussão e anulou parcialmente uma assembleia condominial por votação de tema que não constava adequadamente no edital de convocação.

O que aconteceu no caso analisado pela Justiça?

O processo envolvia assembleia extraordinária realizada em condomínio empresarial na cidade de São Paulo.

O edital de convocação previa:

• discussão sobre problemas relacionados ao estacionamento;
• apresentação de propostas;
• e possíveis soluções para melhorar a prestação do serviço.

No entanto, durante a assembleia, os moradores acabaram deliberando sobre:
🚨 alteração do uso de área comum do condomínio para estacionamento alternativo de veículos.

E esse detalhe mudou completamente a análise jurídica do caso.

O que a Justiça decidiu?

O Tribunal reconheceu que:
✔ a assembleia discutiu matéria não prevista claramente no edital;
✔ houve alteração de destinação de área comum;
✔ e os condôminos não foram previamente informados sobre o alcance real da votação.

Por isso:
a votação foi considerada parcialmente nula.

A decisão destacou que:
🚨 assembleias condominiais devem respeitar limites legais, transparência e previsibilidade.

O edital da assembleia precisa ser claro

Esse é um dos pontos mais importantes da decisão.

O Tribunal deixou claro que:
o edital de convocação deve informar de maneira precisa:

• quais assuntos serão debatidos;
• quais temas poderão ser votados;
• e quais mudanças poderão impactar os condôminos.

Isso porque:
muitos moradores decidem comparecer — ou não — à assembleia justamente com base na pauta previamente divulgada.

Quando temas relevantes são inseridos de surpresa:
🚨 pode existir violação ao direito de participação consciente dos condôminos.

Assembleia não pode mudar tudo sem limite

Outro ponto importante do julgamento foi o reconhecimento de que:
🚨 alteração de uso de áreas comuns exige observância da convenção condominial e do procedimento legal adequado.

Na prática:
não basta simplesmente colocar um tema em votação.

Dependendo da situação, podem ser necessários:
✔ quórum específico;
✔ convocação expressa;
✔ previsão clara no edital;
✔ e respeito à convenção do condomínio.

O maior erro dos moradores

Muitas pessoas acreditam que:

“se a maioria aprovou, não há o que fazer.”

Mas isso não corresponde ao entendimento dos tribunais.

Nem toda decisão assemblear será automaticamente válida.

A Justiça pode anular deliberações quando houver:

• irregularidades formais;
• abuso de direito;
• ausência de informação adequada;
• violação à convenção;
• ou desrespeito ao Código Civil.

Condomínio também exige segurança jurídica

Conflitos condominiais não envolvem apenas:

• barulho;
• vagas de garagem;
• ou inadimplência.

Muitas demandas hoje envolvem:
✔ patrimônio;
✔ direito de propriedade;
✔ alteração de uso de áreas comuns;
✔ valorização imobiliária;
✔ convivência coletiva;
✔ e limites das decisões da maioria.

E isso exige análise jurídica estratégica.

O perigo das decisões tomadas no improviso

Em muitos condomínios:

• decisões relevantes são tomadas às pressas;
• moradores não compreendem o alcance jurídico das votações;
• síndicos acabam ultrapassando limites administrativos;
• e conflitos se transformam em litígios longos e desgastantes.

Por isso:
a vida condominial não pode ser conduzida apenas pela emoção ou pela pressão coletiva.

O que fazer diante de assembleia irregular?

O ideal é:
✔ analisar o edital de convocação;
✔ verificar a convenção condominial;
✔ avaliar o quórum utilizado;
✔ compreender o alcance jurídico da decisão;
✔ e buscar orientação jurídica especializada antes de agir impulsivamente.

Porque muitos moradores aceitam decisões inválidas simplesmente por desconhecerem seus próprios direitos.

Conclusão

A recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo reforça algo extremamente importante para moradores e síndicos:

🚨 assembleia condominial não pode deliberar livremente sobre temas que não constam adequadamente no edital de convocação.

Mais do que formalidade, a transparência da pauta garante:

• participação consciente;
• segurança jurídica;
• previsibilidade;
• e proteção patrimonial dos condôminos.

Condomínio também exige estratégia, limites jurídicos e decisões conscientes.

Bibliografia

SÃO PAULO. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação Cível nº 1043308-70.2017.8.26.0100. Relator: Desembargador Rodolfo Cesar Milano. 35ª Câmara de Direito Privado. Julgado em 19 out. 2022.

BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Artigo 1.351. Disponível em: Planalto – Código Civil. Acesso em: 17 maio 2026.

Nota ao leitor

Este conteúdo possui caráter informativo e reflexivo.
Questões condominiais exigem análise individualizada, considerando convenção, edital de convocação, atas assembleares e circunstâncias específicas de cada condomínio.

Para mais conteúdos sobre convivência, patrimônio, condomínio e decisões conscientes, acesse:
👉 www.tatifortes.adv.br

Sobre a autora

Tatiana Fortes é advogada de famílias, mentora jurídica e estrategista de decisões patrimoniais e relacionais. Atua com planejamento familiar, contratos, reorganizações patrimoniais e análise estratégica de conflitos humanos e condominiais.

Autora dos livros digitais:
O Afeto Não Se Rompe,
Você Não Precisa Perder Tudo,
Eu me divorciei. E agora?
e do ebook Pensão Alimentícia na Prática.