Advogada de Famílias e Estrategista Jurídica | OAB/RS 78.321
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Uma das discussões que mais crescem atualmente nos condomínios residenciais envolve a locação de apartamentos por plataformas digitais como Airbnb.

Em cidades como Caxias do Sul, onde aumentam os imóveis adquiridos para investimento e renda com locação por temporada, muitos proprietários passaram a enfrentar:

• notificações;
• advertências;
• assembleias;
• restrições internas;
• e conflitos com síndicos e moradores.

E a pergunta que mais aparece é:

afinal, o condomínio pode proibir Airbnb?

A resposta jurídica não é simples.

Isso porque os tribunais brasileiros vêm construindo entendimentos diferentes conforme:
✔ a convenção do condomínio;
✔ a finalidade do edifício;
✔ o quórum da assembleia;
✔ e a forma como a restrição foi aprovada.

E é exatamente isso que decisões recentes da Justiça de São Paulo vêm demonstrando.

O que aconteceu no caso analisado pelo TJSP?

Em um dos processos analisados pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, uma proprietária buscava anular decisão assemblear que proibiu a locação de apartamentos via Airbnb no condomínio.

Ela sustentava que:

• já realizava locações anteriormente;
• a restrição havia sido criada apenas por alteração do regimento interno;
• e que não existia mudança formal da convenção condominial.

Ao analisar o caso, o TJSP reconheceu que:

🚨 restrições ao direito de propriedade exigem observância do procedimento legal adequado.

E mais:

o Tribunal entendeu que mera alteração do regimento interno não seria suficiente para limitar esse tipo de locação.

O que diz a Justiça sobre Airbnb em condomínios?

A decisão destacou um ponto extremamente importante:

limitações ao uso da propriedade precisam constar da convenção condominial e observar quórum qualificado previsto no artigo 1.351 do Código Civil.

Ou seja:
o condomínio não pode simplesmente criar restrições patrimoniais relevantes por decisão informal ou alteração simples do regimento interno.

Isso porque:
a propriedade privada também possui proteção constitucional.

A assembleia pode proibir Airbnb?

Depende.

E aqui está o ponto mais importante dessa discussão jurídica.

A jurisprudência atual demonstra que:
✔ em alguns casos a proibição foi considerada inválida;
✔ e em outros casos a vedação foi reconhecida como legítima.

Tudo dependerá:

• da convenção condominial;
• da finalidade residencial do prédio;
• do tipo de uso do imóvel;
• e da forma como a decisão foi aprovada.

Quando a proibição pode ser considerada inválida?

No julgamento analisado, o TJSP entendeu que:

✔ não havia alteração válida da convenção;
✔ não foi observado quórum qualificado;
✔ e a restrição foi criada apenas por alteração do regimento interno.

Por isso, a proibição foi anulada judicialmente.

O Tribunal reconheceu que:
🚨 limitar o uso do imóvel exige respeito ao procedimento legal.

Mas a Justiça também já reconheceu a validade da proibição

Existe outro entendimento importante.

Em decisão mais recente, o Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu válida a vedação de locações via Airbnb quando:
✔ a convenção estabelecia finalidade exclusivamente residencial;
✔ e a coletividade condominial aprovou a restrição de forma adequada.

O entendimento levou em consideração inclusive precedentes do STJ sobre hospedagem atípica e preservação da finalidade residencial do condomínio.

O maior erro de proprietários e moradores

Muitas pessoas acreditam que:

“a assembleia pode decidir qualquer coisa.”

Mas isso não é verdade.

Assembleias condominiais também possuem limites jurídicos.

E nem toda decisão aprovada pela maioria será automaticamente válida perante o Poder Judiciário.

Da mesma forma:
muitos proprietários começam locações via Airbnb sem analisar:

• convenção;
• finalidade do edifício;
• histórico de conflitos;
• e riscos jurídicos envolvidos.

O resultado?
Litígios, notificações e desgaste dentro do condomínio.

O conflito vai muito além da locação

Na prática, os conflitos envolvendo Airbnb geralmente envolvem:

• segurança;
• circulação de desconhecidos;
• excesso de movimentação;
• barulho;
• descaracterização residencial;
• e tensão entre moradores.

Ou seja:
não se trata apenas de “alugar um apartamento”.

Trata-se de convivência coletiva, patrimônio e limites jurídicos dentro da vida condominial.

Condomínio não é terra sem lei

Existe algo importante que precisa ser dito:

✔ nem todo proprietário pode usar o imóvel da forma que desejar;
✔ mas também nem todo condomínio pode criar restrições arbitrárias.

A análise sempre dependerá:

• da convenção;
• da legalidade da assembleia;
• da finalidade do condomínio;
• e da forma concreta de utilização da unidade.

Por isso, decisões tomadas apenas no impulso costumam gerar grandes prejuízos patrimoniais.

O que fazer antes de iniciar locações via Airbnb?

O ideal é:
✔ analisar a convenção condominial;
✔ verificar regras internas;
✔ compreender o histórico do condomínio;
✔ avaliar decisões assembleares;
✔ e buscar orientação jurídica preventiva.

Porque muitos conflitos poderiam ser evitados com análise jurídica prévia.

Conclusão

As decisões recentes dos tribunais deixam claro que:

🚨 o condomínio pode estabelecer limites à locação via Airbnb, mas essas restrições precisam respeitar a legislação, a convenção condominial e o procedimento jurídico adequado.

Mais do que uma discussão sobre aplicativos, esse tema envolve:

• propriedade;
• convivência;
• segurança;
• patrimônio;
• e equilíbrio entre direitos individuais e coletivos.

E dentro da vida condominial, improvisar juridicamente costuma custar caro.

Bibliografia

SÃO PAULO. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação Cível nº 1035634-86.2023.8.26.0114. Relator: Desembargador Marcondes D’Angelo. 25ª Câmara de Direito Privado. Julgado em 19 jun. 2024.

JUSBRASIL. Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP – Apelação Cível nº 1180353-09.2023.8.26.0100. Relator: Sá Duarte. 33ª Câmara de Direito Privado. Julgado em 14 abr. 2025.

BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Artigo 1.351. Disponível em: Planalto – Código Civil. Acesso em: 17 maio 2026.

Nota ao leitor

Este conteúdo possui caráter informativo e reflexivo.
Questões condominiais exigem análise individualizada, considerando convenção, assembleias, regimento interno e circunstâncias específicas de cada condomínio.

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Sobre a autora

Tatiana Fortes é advogada de famílias, mentora jurídica e estrategista de decisões patrimoniais e relacionais. Atua com planejamento familiar, contratos, reorganizações patrimoniais e análise estratégica de conflitos humanos e condominiais.

Autora dos livros digitais:
O Afeto Não Se Rompe,
Você Não Precisa Perder Tudo,
Eu me divorciei. E agora?
e do ebook Pensão Alimentícia na Prática.